Najem okazjonalny – kto z niego korzysta?

Na rynku wynajmu nieruchomości panuje przeświadczenie, że umowa najmu okazjonalnego nie jest korzystna dla lokatora i lepiej jej nie podpisywać. Sprawdza się jednak w niektórych przypadkach i może być dogodnym rozwiązaniem dla obu stron. Podpowiadamy, jak skonstruować umowę, aby najem okazjonalny był zgodny z prawem i chronił interesy zarówno lokatora, jak i najemcy

Umowa najmu okazjonalnego jest regulowana zmianą Ustawy o ochronie lokatorów, która weszła w życie 17 grudnia 2009 roku. Czym różni się wynajem okazjonalny od standardowej formy najmu? Podpisując taką umowę, lokator oświadcza, że ma miejsce pobytu, do którego może wrócić zaraz po zakończeniu umowy. W przypadku zwykłego najmu wynajmujący ma obowiązek zapewnić mieszkanie zastępcze, jeżeli zdecyduje się rozwiązać umowę. Gdy chodzi o najem okazjonalny, takiej konieczności nie ma. Właśnie dlatego lokatorzy niechętnie podpisują umowę najmu okazjonalnego, bo nie chroni ich ona przed nagłym wypowiedzeniem umowy.

Najem okazjonalny: definicja, najważniejsze informacje

Ustawa o ochronie lokatorów definiuje wynajem okazjonalny jako umowę najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

W kolejnym punkcie ustawy czytamy, że do umowy należy dołączyć wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

„Oznacza to, że nawet jeśli podpisujesz umowę najmu okazjonalnego, to wciąż musisz mieć w zanadrzu mieszkanie (np. u krewnych czy przyjaciół), do którego natychmiastowo po rozwiązaniu umowy będziesz mógł się przeprowadzić” – wyjaśniają eksperci z https://xxxxx instytucji pożyczkowej specjalizującej się w udzielaniu szybkich pożyczek ratalnych, skierowanych do klienta indywidualnego.

Na pierwszy rzut oka wydaje się, że umowa okazjonalna jest korzystna tylko dla właściciela lokalu. Jednak, jeśli lokator nie sprawia problemów, dba o mieszkanie i czynsz płaci na czas, to nie ma ryzyka, że współpraca zostanie zerwana. W końcu nie tak łatwo jest znaleźć spokojnego i rzetelnego najemcę.

Wciąż obowiązuje Ustawa o ochronie lokatorów i wynajmujący może wypowiedzieć umowę tylko wtedy, kiedy mieszkanie jest udostępniane osobom trzecim, występują zaległości w płaceniu czynszu lub użytkowanie mieszkania nie jest zgodne z ogólnospołecznymi normami (np. notorycznie jest głośno albo lokatorzy dewastują pomieszczenia).

Warto również wiedzieć, że na taki najem mogą zdecydować się tylko osoby (obie strony umowy), które nie prowadzą działalności gospodarczej, a mieszkanie może być wykorzystywane tylko do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Nie ma więc możliwości, aby umowę wynajmu okazjonalnego podpisać z firmą albo w lokalu prowadzić biznes.

Umowa najmu okazjonalnego – co powinna zawierać?

Umowa najmu okazjonalnego w kilku punktach różni się od standardowej umowy wynajmu. Nie może być zawarta na dłużej niż 10 lat. Gdy umowa wygaśnie i nie zostanie przedłużona, to lokator musi natychmiast opuścić mieszkanie.

Aby umowa okazjonalna była ważna, trzeba wskazać w niej:

– przedmiot umowy, jaką jest najem okazjonalny, czyli mieszkanie i opisujące je szczegóły (wielkość, rozkład pomieszczeń, stan techniczny, ewentualne usterki),
– czas trwania umowy (dowolny, który ustalą strony, ale nie dłuższy niż 10 lat),
– strony umowy (wskazanie danych najemcy i wynajmującego),
– czynsz za najem okazjonalny (wysokość, termin, formę płatności i zastrzeżenie, że wynajmujący nie może podnieść czynszu bez podpisania aneksu do umowy),
– wskazanie, kto opłaca media,
– kaucję, która pozwoli pokryć ewentualne usterki, które spowoduje w mieszkaniu najemca.

Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta w formie pisemnej, ale oświadczenie przyszłego lokatora, dotyczące tego, że zaraz po rozwiązaniu umowy opróżni mieszkanie i ma gdzie się przeprowadzić, musi być spisane w formie aktu notarialnego. Warto wiedzieć, że trzeba wskazać konkretny adres lokalu zastępczego.

Aby wynajem okazjonalny był ważny, wynajmujący musi dodatkowo dołączyć oświadczenie, w którym wyrazi zgodę na zamieszkanie drugiej strony umowy i poświadcza, że jest właścicielem danej nieruchomości. Forma prawna, która obowiązuje dla tego dokumentu to forma pisemna z podpisem notarialnie poświadczonym.

Najem okazjonalny – podatki

Również przy wynajmie okazjonalnym trzeba odprowadzać podatek od wynajmu mieszkania 2019, bo to Twój dochód.

Zasady od zeszłego roku się nie zmieniły i najem okazjonalny można rozliczać w ten sam sposób, jak standardowy najem prywatny. Masz do wyboru zasady ogólne, gdzie obowiązuje skala podatkowa – 17% i 32%. Tym sposobem opodatkowujesz dochody (możesz odliczyć koszty) oraz korzystać z kwoty wolnej od podatku, która w tym roku wynosi 8 000 zł. Trzeba złożyć PIT-36.

Możesz również wybrać ryczałt, który wynosi 8,5% dla przychodów w wysokości maksymalnie 100 tys. zł oraz 12,5% dla nadwyżki. Przy tej metodzie opodatkowujesz cały czynsz, który przelewa Ci najemca i nie możesz odjąć kosztów. Rozliczenie jest prostsze, ale nie obowiązuje kwota wolna od podatku. Zeznaniem podatkowym, które jest właściwe dla ryczałtu to PIT-28.

Warto również wiedzieć, że ryczałt będzie dobrym rozwiązaniem dla osób, które zarabiają na umowie o pracę, a ich dochody zbliżają się do drugiego progu podatkowego. Jeśli najem opodatkujesz ryczałtem, to dochody z pracy i czynszu się nie sumują.

Zgłoszenie najmu do US

Od dwóch lat nie ma już obowiązku zgłaszania faktu rozpoczęcia najmu do urzędu skarbowego. Inaczej jest przy najmie okazjonalnym, bo wynajmujący ma obowiązek zgłosić rozpoczęcie wynajmu w ciągu 14 dni od zawarcia umowy. Jest również zobowiązany do poinformowania o tym najemcy.

Najem okazjonalny także dla przedsiębiorcy?

Umowa okazjonalna jest niemożliwa do zawarcia przez przedsiębiorcę. Zakazuje tego Ustawa o ochronie praw lokatorów, która wskazuje, że najem okazjonalny to rozwiązanie, z którego mogą skorzystać tylko i wyłącznie osoby fizyczne. Jeżeli jednak właścicielem mieszkania jest osoba, która prowadzi działalność gospodarczą w innej branży niż najem nieruchomości, to wtedy taką umowę może zawrzeć. Ustawa tego nie zakazuje. Nie ma za to wyjątków co do tego, że najemcą nie może być firma.

ttps://www.a**polska.pl
Link zdjęty 29.9.22, dziękujemy za współpracę. W przypadku chęci wznowienia prosimy o kontakt.