Jeśli teren nie ma zjazdu dla ciężarówek, wystarczającej mocy przyłączeniowej albo nośnego podłoża, przygotowanie go pod budowę może kosztować więcej niż sama działka. Dlatego zakup gruntu pod inwestycję powinna poprzedzać wnikliwa analiza. Eksperci doradzają, co wziąć pod uwagę podczas weryfikacji oferty.
Od czego zacząć analizę gruntu inwestycyjnego?
Analizę gruntu inwestycyjnego najlepiej zacząć od sprawdzenia, co można na nim zbudować. Rozstrzyga o tym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który określa m.in. przeznaczenie terenu i maksymalną wysokość budynków, a więc także wielkość hali, jaką można postawić. Plany miejscowe obejmują jednak… zaledwie ok. 33% powierzchni Polski.
Tam, gdzie planu nie ma, inwestorzy korzystali dotąd z decyzji o warunkach zabudowy. Jednak od 1 września 2026 r. gmina wyda ją tylko wtedy, gdy ma uchwalony plan ogólny, i wyłącznie dla terenów wyznaczonych w nim jako obszar uzupełnienia zabudowy. Tymczasem pod koniec sierpnia plan ogólny przyjęło dopiero w 825 z 2479 gmin. Warto zatem dokładnie zweryfikować dokumentację, najlepiej przy wsparciu eksperta z branży.
Czy do gruntu inwestycyjnego na sprzedaż dojadą ciężarówki?
Sam dostęp do drogi publicznej nie przesądza jeszcze o tym, czy do działki dojadą ciężarówki dowożące materiały budowlane, a później np. towar na sprzedaż. Na zjazd z drogi krajowej lub wojewódzkiej jest potrzebna zgoda zarządcy drogi, który może uzależnić jej wydanie np. od budowy dodatkowego pasa ruchu na koszt inwestora. Znaczenie mają też ograniczenia tonażu na drogach gminnych.
Czy na działce jest prąd w potrzebnej mocy?
O tym, czy na działce będzie prąd w potrzebnej mocy, decydują warunki przyłączenia wydane przez operatora. Tymczasem sieć elektroenergetyczna boryka się z dużym obciążeniem. Z danych URE za 2025 r. wynika, że operatorzy odmówili przyłączenia instalacji o łącznej mocy ponad 107 GW (w większości OZE). Budowa nowej stacji transformatorowej może zatem opóźnić inwestycję o wiele miesięcy.
Co kryje się pod powierzchnią gruntu?
Na pytanie, co kryje się pod powierzchnią gruntu, odpowiadają badania geotechniczne. To one potwierdzą np., czy podłoże przeniesie obciążenie hali, czy też konieczna będzie kosztowna wymiana gruntu lub posadowienie budynku na palach. Na terenach poprzemysłowych trzeba się też liczyć z zanieczyszczeniem ziemi, a obowiązek jej oczyszczenia może spaść na nowego właściciela. Dlatego badania środowiskowe zleca się przed podpisaniem umowy.
– Cena za metr to najprostsza część analizy opłacalności gruntu pod inwestycję na sprzedaż. Bywa jednak, że działka tańsza o kilkadziesiąt złotych na metrze kosztuje w realizacji o kilka milionów więcej, bo trzeba wybudować zjazd i stację transformatorową lub wykonać drenaż czy wzmocnienie gruntu. Dlatego podejmowanie pochopnej decyzji o zakupie może narazić na poważne straty – mówi Jakub Paradecki z Platis, łódzkiej agencji, która specjalizuje się w nieruchomościach komercyjnych (https://platis.pl/tereny-inwestycyjne-na-sprzedaz/). – Warto zwrócić też uwagę na kwestie podatkowe i prawne. Jeśli sprzedawca jest podatnikiem VAT, zakup obciąża 23% VAT, który przedsiębiorca może odliczyć. Przy zakupie od osoby prywatnej płaci się 2% podatku od czynności cywilnoprawnych, bez możliwości odliczenia tej kwoty. Zweryfikować warto też status prawny gruntu inwestycyjnego – wyjaśnia.
Jak bezpiecznie przeprowadzić zakup gruntu pod inwestycję?
Bezpieczny zakup gruntu pod inwestycję wymaga sprawdzenia wszystkich opisanych powyżej kwestii przed złożeniem oferty. Dopiero wówczas można rzetelnie porównać atrakcyjność działek i oszacować, ile naprawdę będzie kosztować teren gotowy pod budowę. Aktualne i zweryfikowane przez ekspertów grunty inwestycyjne na sprzedaż w Łodzi i całej Polsce można znaleźć w ofercie Platis.
Grunty inwestycyjne: Nieruchomości . Sadurski.com
Zobacz też:
>
>
