Sprawa jest zaskakująca, a dla wielu wręcz abstrakcyjna. Na bałtyckim wybrzeżu, tuż przy linii lasu w Pobierowie, niedawno otwarto gigantyczny obiekt. Wielopoziomowy kompleks z basenami, aquaparkiem i ekskluzywnymi wykończeniami przyciąga wzrok każdego turysty. Niech nikogo nie zmyli złocisty napis na elewacji: Hotel Gołębiewski. Gdy zajrzymy w oficjalne rejestry administracyjne, zderzymy się z zaskakującą rzeczywistością. Ten wielki, znany w całej Polsce kolos w świetle prawa oficjalnie wcale nie jest hotelem i nawet nie ma jednej gwiazdki.
Urząd Marszałkowski Województwa Zachodniopomorskiego potwierdził oficjalnie, że w stosunku do tej nieruchomości nie toczy się żadne postępowanie w sprawie zaszeregowania do kategorii obiektów hotelarskich. Wynika z tego prosta prawda: formalnie jest to jedynie wielki budynek usługowy lub specyficzny obiekt noclegowy.
Przypadek z Pobierowa nie jest jedynie odosobnionym kaprysem zmarłego inwestora czy formalnym przeoczeniem zarządców. To najbardziej spektakularny symbol głębokiej zmiany, jaka dokonuje się na polskim rynku nieruchomości i turystyki. Dzisiaj w Polsce budowanie klasycznego hotelu coraz częściej mija się z celem ekonomicznym. Zamiast tego deweloperzy stawiają na budynki mieszkalno-usługowe z funkcją krótkoterminowego zakwaterowania.
Prawne sidła i gilotyna gwiazdek – czym naprawdę jest hotel?
Aby zrozumieć, dlaczego polski krajobraz inwestycyjny ulega tak gwałtownej przemianie, należy przyjrzeć się ustawodawstwu. W Polsce używanie słowa „hotel” nie jest sprawą dowolną. Zgodnie z art. 43 ustawy o usługach hotelarskich nazwa ta jest zastrzeżona wyłącznie dla obiektów, które uzyskały oficjalną decyzję marszałka województwa o zaszeregowaniu do odpowiedniej kategorii. Daje to prawo do posługiwania się prestiżowymi gwiazdkami – od jednej do pięciu.
Otrzymanie takiej decyzji wiąże się jednak z koniecznością spełnienia wyśrubowanych i rygorystycznych wymogów technologicznych oraz infrastrukturalnych. Przepisy precyzyjnie określają minimalną powierzchnię pokoi, wysokość pomieszczeń, obowiązkową obecność sprawnie działającej klimatyzacji zapewniającej określoną temperaturę, a także zaplecze gastronomiczne, windy czy strefy odnowy biologicznej. Każde niedociągnięcie proceduralne blokuje wydanie decyzji. Co więcej, za samowolne używanie słowa „hotel” lub gwiazdek w nazwie firma naraża się na dotkliwe kary finansowe, a nawet sankcje karne.
Właśnie dlatego na oficjalnej stronie internetowej kompleksu w Pobierowie próżno szukać słowa „hotel”. Inwestor operuje sformułowaniami marketingowymi i nazwą własną, unikając konfrontacji z urzędnikami. Jeśli tak ogromny i rozpoznawalny obiekt noclegowy decyduje się na funkcjonalny byt bez formalnego statusu hotelu, to znak, że systemowe zasady gry na rynku uległy przewartościowaniu.
Od stolicy po kurorty: Nowa era budynków wielofunkcyjnych
Zjawisko ucieczki od tradycyjnego hotelarstwa widać najwyraźniej w dużych aglomeracjach miejskich. Zamiast standardowego budynku hotelowego, deweloperzy projektują obiekty typu mixed-use – budynki wielofunkcyjne, w których przestrzeń mieszkalna miesza się z przestrzenią usługową i przeznaczoną pod wynajem krótkoterminowy.
Przykładem tego trendu jest nowa inwestycja w Warszawie, powstająca w bezpośrednim sąsiedztwie centrum handlowego Blue City, na terenie dawnego parkingu. Projekt ten od samego początku nie był planowany jako klasyczny hotel. Jest to nowoczesny budynek mieszkalno-usługowy, w którym znajdą się lokale przeznaczone na stałe zamieszkanie oraz wyodrębniona przestrzeń, która posłuży jako elastyczny obiekt noclegowy. Podobne inwestycje wyrastają jak grzyby po deszczu we Wrocławiu, Krakowie czy Gdańsku.
Dlaczego deweloperzy wybierają właśnie taki model? Przede wszystkim ze względu na elastyczność i Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Plany miejskie często narzucają na danej działce przeznaczenie usługowe lub funkcję zamieszkania zbiorowego. Budując obiekt o statusie budynku mieszkalno-usługowego, inwestor spełnia wymogi planistyczne, nie zaciągając jednocześnie na siebie gorsetu rygorystycznych przepisów hotelarskich.
W razie zmiany koniunktury gospodarczej lokale w takim budynku można bez problemu sprzedać na rynku prywatnym jako mieszkania, mikrokawalerki lub biura. W przypadku klasycznego hotelu taka zmiana przeznaczenia jest niemal niemożliwa lub bardzo kosztowna.
Ekonomia nie wybacza: Model condo i rozproszenie ryzyka
Kolejnym kluczowym czynnikiem, który zepchnął tradycyjne hotele na dalszy plan, jest model finansowania inwestycji. Wybudowanie klasycznego hotelu wymaga olbrzymiego kapitału własnego oraz uzyskania trudnego do zdobycia kredytu bankowego. Banki skrupulatnie analizują ryzyko operacyjne, a zarządzanie hotelem to biznes o wysokiej zmienności, podatny na kryzysy gospodarcze czy wzrosty kosztów energii i pracy.
Tymczasem budynek zawierający w sobie nowoczesny obiekt noclegowy oparty na modelu aparthotelu lub condo, pozwala na finansowanie budowy bezpośrednio z kieszeni drobnych inwestorów. Deweloper dzieli budynek na poszczególne lokale i sprzedaje je osobom prywatnym. Nabywca staje się właścicielem konkretnej księgi wieczystej i oddaje swój lokal w zarządzanie wyspecjalizowanej firmie operatora.
Dla dewelopera oznacza to szybki zwrot z inwestycji i minimalizację ryzyka jeszcze na etapie budowy. Dla inwestora indywidualnego to obietnica pasywnego zysku. Sam budynek funkcjonuje w oczach gości jak najwyższej klasy kompleks wypoczynkowy, mimo że prawnie pozostaje zespołem indywidualnych lokali użytkowych lub mieszkalnych.
Obiekt noclegowy czy hotel? Gość nie widzi różnicy
Z perspektywy przeciętnego turysty lub klienta biznesowego różnica prawna pomiędzy klasycznym hotelem a nowo powstającym obiektem często jest niezauważalna. Współczesny obiekt noclegowy oferuje dokładnie te same, a czasem nawet lepsze udogodnienia: klimatyzowane apartamenty z aneksami kuchennymi, strefy basenowe, restauracje oraz usługi concierge.
Współczesny konsument rezerwuje nocleg przez aplikacje i portale internetowe, kierując się głównie opiniami, zdjęciami oraz lokalizacją. Brak formalnych gwiazdek nadawanych przez urząd marszałkowski nie stanowi dziś dla większości gości żadnego problemu. Liczy się rzeczywisty standard, estetyka i komfort oferowany na miejscu.
Inwestorzy doskonale o tym wiedzą. Po co zatem przechodzić długotrwałe procedury urzędowe, spełniać przestarzałe wymogi tonażowe czy powierzchniowe i narażać się na kontrole, skoro można zaoferować produkt atrakcyjny rynkowo, zyskując jednocześnie pełną swobodę operacyjną?
Przyszłość polskiego rynku: Koniec ery klasycznych gwiazdek?
Przeobrażenie, którego przykładem jest budowla w Pobierowie oraz licznie powstające obiekty przy centrach handlowych i węzłach komunikacyjnych w Warszawie, wyznacza trwały kierunek. Klasyczne, jednolite hotele z gwiazdkami powoli stają się domeną wyłącznie największych, międzynarodowych sieci luksusowych, dla których rozpoznawalność marki stanowi kluczowy element strategii globalnej.
W polskim krajobrazie dominować będą budynki hybrydowe, elastyczne i wielofunkcyjne. Przemiany te wymuszą zapewne w przyszłości nowelizację prawa turystycznego, które przestaje przystawać do współczesnych realiów rynkowych. Dopóki jednak przepisy pozostaną skostniałe, deweloperzy będą wybierać drogę, która zapewnia im bezpieczeństwo finansowe i swobodę. Każdy nowy, powstający w miastach obiekt noclegowy będzie dowodem na to, że w świecie nowoczesnych nieruchomości funkcjonalność i elastyczność wygrywają z biurokratyczną tradycją.
Obiekt noclegowy: (c) Budownictwo . Sadurski.com / GM
Zobacz też:
> Ciekawostki o hotelach
> Ciekawostki ze słowem hotel
